実家の広い庭を持て余したら。家は残して、庭の部分だけを貸す・建てる前に見ておく3つ

実家の広い庭は、家を残したまま、庭の部分だけを貸したり、建物を建てて貸したりもできます。その前に見ておきたいのは、固定資産税、1つの敷地に建てられる建物の数、道との接し方の3つです。

私の実家でも、行くたびに父と「庭が大変だ」という話になります。これまで手入れを減らす方法を調べてきましたが、今回は庭の土地を別のことに使う方法を調べました。

「広い庭 活用」で検索して上位8本の記事を読むと、庭を人に貸す話は1本もありませんでした。一方で、自治体のページには、庭の一部を人に貸すと、その部分は税の軽減から外れるとあります。

広い庭の使い道を探すと、なぜ「貸す」話が出てこないのか

私は検索で上位に出る8本に、どんな言葉が出てくるかを数えました。8本は、外構（家の外まわりの工事）や造園、住宅の会社の記事と、家を新築した人の質問です。

この8本のうち、庭を人に貸す話は0本でした。反対に、家庭菜園かウッドデッキの話は8本すべてに出てきます。

「分筆」や「住宅用地」という言葉が出てくる記事も、8本の中にはありませんでした。どの記事も、新しく家を建てた人が庭を楽しむための使い方を並べています。

親の家の広い庭は、楽しむどころか、手入れが負担になっている庭だと思います。同じ「広い庭」でも、探している答えが少し違うわけです。

庭のまま手入れを減らしたい方には、こちらの記事があります。

関連記事手入れのいらない庭は、手入れを生むものを減らして作る。なくすもの・まとめるもの・残すものの分け方

親の家の広い庭なら、楽しむ使い方より先に、庭の土地を人に使ってもらう使い方から見るほうが、探している答えに近づきます。

庭の部分だけで始められる活用には、どんな種類があるのか

家を残したまま始める活用は、建物を建てないものと、建てるものに分かれます。

建物を建てない活用は、初期費用が安いぶん収入も小さめです。建てる活用は、費用も収入も大きくなります。

（土地活用の解説3件と、国の駐車場の設計の指針を読み比べて並べました。費用は記事ごとの例で、土地や地域で変わります）

狭い土地の解説では、15坪を下回る土地に建物を建てるのは相当に難しいそうです。15坪を下回る広さなら、建物より駐車場のほうが向いています。

駐車場にして貸すときの工事代と、先に決めることは、別の記事で詳しく見ています。

関連記事実家の庭を駐車場にして貸す。親が住んだまま貸すときの工事代と、月極の料金で戻るまでの月数

貸さずに自分の車を停める駐車場にするなら、工事の費用はこちらです。

関連記事庭を駐車場にする費用とDIYの線引き。車が乗る場所と、それ以外を分けて考える

貸さずに空けておくだけでも、庭の草は伸びていきます。父の庭を見ていても、この広さだと1、2年放っておけば手に負えなくなると私は感じます。

家を残して庭の一部で始めるなら、まず建てない4種類にするか、建てる・置く2種類にするかを決めます。そうすると、比べる候補がぐっと減ります。

庭の一部を人に貸すと、固定資産税はどう変わるのか

家が建っている敷地は、固定資産税が軽くなる扱いを受けています。軽くなるのは、課税標準（税をかける元になる額）です。

長野市のページでは、住宅1戸につき200㎡までの部分は、課税標準を6分の1の額までとしています。200㎡を超える部分は3分の1が上限で、300㎡の敷地なら、200㎡を超えた100㎡分が3分の1の扱いになります。

京都市の基準では、家に付いた庭（菜園を含む）と、住む人の駐車場は住宅の敷地に入ります。一方で、住む人以外が使う駐車場や資材置場は、住宅の敷地に入りません。

庭の一部を人に貸すと、その面積はこの軽減を受けられなくなります。

京都市の届け出の記入例には、320㎡のうち156㎡を貸駐車場にした図が載っていました。貸した部分は、図面で示して面積を書くよう案内されています。

出典：長野市「住宅用地に対する課税標準の特例」

出典：京都市「住宅用地の認定基準」

土地活用の解説にも、青空駐車場の土地の税は更地としての高い設定になる、とありました。貸す部分の面積は、固定資産税の軽減から外れる前提で収支を考えます。

税がいくら上がるかは、市区町村の固定資産税の窓口で、貸す面積を伝えて聞けます。

庭の一部を貸すときは、軽減が外れるぶんを、収入から先に引いて考えておきたいところです。

庭に建物を建てて貸すとき、敷地と道で何を確かめるのか

東京都のページによると、建築基準法では「一敷地一建築物が原則」です。親の家の庭に、貸すための家を別に建てるなら、敷地を分けて考えることになります。

分けなくて済む場合があるかは、役所の建築の窓口で聞けます。

出典：東京都都市整備局「一団地建築物設計・連担建築物設計の認定」

土地を複数に分ける登記を「分筆」といいます。法務省は、分筆をするのは土地の一部を別の用途で使うときなどが多いと案内しています。

分筆の登記には、測量と、隣の土地との境界の確認が要ります。法務省の案内では、その専門家である土地家屋調査士に頼むのが一般的とされています。

建てるときにもうひとつ見るのが、道との接し方です。

都市計画区域で庭を分けて建てるなら、分けたあとの土地も道に2m以上接する必要があります。旗ざおの形の敷地や、形の整っていない敷地では、とくに気をつけたいところです。

前の道が建築基準法の道路かどうかは、役所の建築指導の部署で調べられます。

都市計画区域の実家なら、庭に建てて貸せるかは、建てる費用より先に、分けた庭が道に2m以上接するかで決まります。

分けられるか、道に接するかは、役所で分かります。その土地で何ができるかの活用のプランを、何社かにまとめて無料で頼める窓口が、タウンライフ土地活用です。

貸すか建てるかは、何で決めればいいのか

庭を人に使ってもらう形は、建物を誰が建てるかで3つに分かれます。どれを選ぶかの分かれ目は、何年のあいだ人に使ってもらってよいかです。

1つめは、建物を建てない使い方で貸す形です。住宅会社の解説では、資材置き場や畑のように建物の要らない使い方なら、契約の年数を自由に決められます。

2つめは、土地だけを貸して、相手が建物を建てる形です。建物を建てる目的で土地を貸すと、相手に借地権（土地を借りて建物を持つ権利）が付きます。

同じ解説では、契約の年数は、更新のある借地権で30年以上、更新のない定期借地権で50年以上です。

3つめは、自分で建物を建てて貸す形です。建てる費用は自分で持ち、やめて庭に戻すなら建物を壊す工事が要ります。

土地活用の比較の記事には、駐車場は撤退や転用がしやすいとありました。初期費用の少ない活用なら、売るときも土地を手放しやすいそうです。

何年、人に使ってもらってよいかで、3つのうちどれから考えるかが決まります。

何十年も先まで決まる話を、父に決めてもらうのは重いことだと思います。だから私だったら、家族が戻るかもしれない間は、建てずに戻せる貸し方から考えると思います。

庭木や庭石を先に片付けるときの費用は、実家の庭の片付けの記事で見られます。

関連記事実家の庭の片付けにかかる費用と、荒れ放題に戻さないための頼み方

家族が戻る見込みが残るなら1つめの形から考え、30年以上人に使ってもらってよい面積なら、2つめや3つめも比べる候補に入ります。

実家の庭に合う活用は、どこで比べられるのか

頼む会社が決まっている方や、庭のままで手入れが回っている方は、プランを取り寄せるのは急がなくてよいと思います。

庭の土地を借りている方は、このあと紹介するサービスの対象に入りません。

売る方向で考えている方には、庭を片付けてから売るかどうかを比べた記事があります。

関連記事庭の広い実家を古家付き土地で売るとき、庭は片付けてから出すか、そのまま出すか

表のどれが合うかは、その土地で借りたい人がいるかどうかで変わります。解説には、需要の調査を頼むのも一つの方法だとありました。

タウンライフ土地活用では、「収支シミュレーション」「土地の需要調査書」「工法別の活用事例」の3つのプランが無料で届きます。

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親の名義の土地でも、相続で持つ予定の人は対象に入ると案内にあります。

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どれが合うかは、その土地の需要と、道との接し方で変わります。何社かの需要の調査と収支の試算を並べると、家族で話し合って決めやすくなります。

庭の何㎡を父の手元に残し、何㎡を人に使ってもらうか。

よくある質問